现象一　降价房源仅10套

　　当前开发商纷纷推出系列特价房，但有些房源却是“看得见，摸不着”，大多套数仅在10套以下。宝山一楼盘号称推出均价5400元/平方米的特价房，但却表示仅是一幢楼里的4层8个单元；松江一楼盘“破天荒”推出均价3500元/平方米的特价房，数量也是少得“破天荒”―――只有4套。

　　“数量极少的几套房源放出来基本是噱头，绝大多数购房者根本买不到，但是他们看到价格这么低，受‘买涨不买跌’心理影响而更持币观望，这影响了市场稳定和逐步回暖。”不少业内人士颇有非议。

　　现象二　房源品质存在缺陷

　　浦东联洋社区一著名楼盘爆出新闻，曾经最高价飙到1.25万元/平方米，目前均价回落到1万元/平方米的该楼盘，但昨天竟开出最低价7500元/平方米，比最高价回落四成以上。

　　但是，记者探访发现，该特价房源靠近一变电站，尽管沪上目前为止并没有电磁辐射污染事件，但普通百姓对此还是有不少顾虑；闵行一楼盘也开出数十套均价低了千元的特价房，但该批房源几乎全部靠近噪声较大的一条交通主干道，且附近不远处有一根烟囱；另外，当前较为轰动的万科蓝山小城遭遇20多位业主拒绝收房事件，就是因为业主抱怨周边药厂异味，而万科却认为实质是业主认为此前降价导致前期业主遭受损失，这又是调价房源品质存在争议所致。

　　现象三　虚开价格假意降价

　　与前两种特价房确实存在相比，更有少数开发商采取虚开价格、虚假调价的“花招”揽客。记者调查发现，这些楼盘基本均非在售楼盘中途调价，而是一些新开楼盘或大型楼盘后续几期新房源。“在售楼盘的调价或许是真让利，其他楼盘的打折很多没有真正可比性。”地衡分析师认为。

　　比如，浦东金桥一楼盘号称降价20％，从1期的1万元/平方米均价下调到8000元/平方米，但圈内认为，此前1期在售时房价本就偏高，目前区域楼盘均价已回落到如此水平，这种和最高峰价格相比的行为不具参考性。“对于此前未开盘的新房，顺应市场开出理性价应是正常现象，但很多开发商却和年初顶峰价格相比，甚至按顶峰价加上再推算几个月后的涨价相比，再来号称打折多少，实在‘让利不多噱头多’。”

　　开发商虚招促销不利市场

　　专家指出，虚假调价的方式只能是促销花招。由于市场一向“买涨不买跌”，这一噱头被购房者识破后反而可能加剧观望氛围，不利于市场稳定和持续健康发展。“真实的自住需求大量存在，开发商应该主动适应来提高性价比，奢望仅仅靠价格游戏吸引购房者，即使一时起效也难长久。”

　　业内人士指出，开发商迫于压力的调价常常不敢彻底。某集团销售副总张义鸿表示，“房价只要下调10%就能卖得动，下调20%就能卖得好，市场需求还存在，只是房价多少合适很多开发商也不清楚。”

　　另外，开发商调价“耍花枪”的一个重要原因，就是怕前期业主闹事，此前一些调价大盘都出现退房或补差价纠纷。上述的万科蓝山小城、中邦风雅颂、上海康城等都遭遇过。“配套不到位、道路没建好、环境不满意，许多以往不是问题的问题现在都成为退房理由。”新华律师事务所律师一语道破，“其实还是起因于调价，市场好时一房难求，市场平淡老业主都想求赔付。”